Покупка

После того, как вы определились с выбором недвижимости, вам предстоит перейти к резервированию, покупке и оформлению будущей собственности. Это происходит по такой схеме:

1. Заключение договора на резервирование (contrato de reserva)

Это первый этап покупки. Договор на резервирование служит для того, чтобы снять недвижимость с продажи на определенный срок, за который вы должны завершить сделку.

На этом этапе продавцу или застройщику оплачивается денежная сумма – обычно от трех до шести тысяч евро или 10% от стоимости, которая впоследствии будет вычтена из финальной стоимости.  Если иного не прописано в договоре, то по испанскому законодательству, в случае если вы передумает передумаете совершать покупку, сумма залога не возвращается. Если же сделка не состоится по вине продавца, то залог вам вернут с дополнительной компенсацией (как правило в двойном размере).

В договоре указывается, кто является продавцом, какой объект и на каких условиях покупается (стоимость, регистрационный номер, сроки и форма оплаты, в каком состоянии продаётся и т.д.), указывается сумма задатка, описываются законодательно утверждённые гарантии покупателя и продавца, оговаривается дата окончания контракта и возможные условия его расторжения.

Наши сотрудники обеспечат контроль за составлением данного договора, запросят информацию о недвижимости из регистрационной палаты для проверки и переведут для вас содержание документа на русский язык.


2. Открытие счета в испанском банке
Это относительно несложная операция, которая занимает около часа и выполняется бесплатно. Наша компания работает практически со всеми крупными банками, мы можем порекомендовать вам банки с наиболее выгодными условиями как финансирования (если вам нужна ипотека), так и открытия и обслуживания текущего счета или депозита.

Для открытия счета потребуется заграничный паспорт. Сегодня большинство банков для активации счета дополнительно запрашивают справку о доходах, переведенную на испанский язык. Поэтому будет весьма полезно, если Вы подготовите справкузаблаговременно, а мы поможем сделать перевод.  

С этого же счёта в будущем вы сможете оплачивать налоги, коммунальные платежи, расходы на воду, электричество, интернет и т.д. Оплата приобретаемого объекта недвижимости также будет осуществляться с вашего банковского счёта – сотрудники банка заранее подготовят чеки на имя продавца или строительной компании. Поэтому до подписания сделки у нотариуса необходимо перевести на счёт соответствующую сумму с учетом налогов и расходов на оформление.

3. Получение идентификационного номера иностранца (NIE)
NIE выдается полицией Испании и является одним из основных ваших документов иностранцевв этой стране. Он необходим для совершения всех крупных сделок, а если вы в будущем получите резиденцию, то этот же номер будет на вашей карточке.

Вот список того, что вам потребуется для получения NIE (документы предоставляются в полицию лично или же по нотариальной доверенности):

  • Оригинал и копия всех страниц загранпаспорта с действующей шенгенской визой и пограничным штампом въезда в Испанию (штамп иных стран, входящих в Шенгенское соглашение, не годится). Все штампы должны быть хорошо читаемы
  • Оригинал и копия контракта на приобретение недвижимости в Испании
  • Квитанция об уплате первого взноса за приобретаемую недвижимость
  • Два экземпляра заполненного и собственноручно подписанного заявления
  • Банковское подтверждение уплаты пошлины, которая на сегодняшний день составляет чуть больше 9 евро на человека.
     

При подаче запроса на получение NIE по доверенности потребуется нотариально заверенная копия всех страниц паспорта.

Срок получения этого документа может варьироваться от нескольких дней до двух месяцев, в зависимости от города Испании, где вы его запрашиваете (запрос возможен только там, где вы приобретаете недвижимость). Без NIE невозможны покупка недвижимости, открытие фирмы и приобретение автомобиля.

4. Оформление ипотечного кредита
Иностранные покупатели испанской недвижимости могут воспользоваться ипотечным кредитом. Вы можете рассчитывать на финансирование до 50% от стоимости (в некоторых случаях, если недвижимость находится на балансе банка, до 60-80%).

Кроме того, на Коста дель Соль возможно приобрести объекты от застройщика с практически 100% финансированием, таких предложений всего несколько, и мы сотрудничаем со всеми компаниями, предоставляющими такие условия. 

Средняя процентная ставка по ипотечному кредиту составляет порядка 4% в первый год и около 3,5% + euribor, начиная со второго года. Срок кредита рассчитывается  из того, чтобы на момент его погашения вам было не более 65-70 лет (разные банки предъявляют разные требования по возрастным ограничениям).

Для запроса ипотеки, в банк нужно предоставить следующий пакет документов с официальным их переводом на испанский (для каждого взрослого покупателя недвижимости):

  • Справка с места работы на фирменном бланке предприятия о занимаемой должности и размере заработной платы;
  • Справка 2НДФЛ для физических лиц и налоговая декларация для индивидуальных предпринимателей за предыдущий и текущий годы;
  • Выписки с движением средств на ваших банковских счетах;
  • Рекомендательное письмо из банка, справки об имеющихся вкладах и депозитах;
  • Свидетельство о владении недвижимостью;
  • Свидетельство о владении предприятиями, акциями и т.п.
     

Этот список может незначительно варьироваться в зависимости от банка. Все документы должны быть переведены на испанский язык официальным переводчиком.

Мы можем заблаговременно предоставить копии ваших документов на рассмотрение в банк, чтобы получить предварительный ответ, касательно шансов на получение ипотеки и возможной сумме финансирования.

Срок рассмотрения запроса на ипотеку составит от недели до месяца. Комиссия банка и сопутствующие выдаче ипотеки налоги и сборы в Испании составляют около 1% от суммы финансирования.

5. Подписание купчей на недвижимость (escritura)
После того как NIE (идентификационный номер иностранца) у вас на руках, положительное решение о предоставлении кредита банком принято, необходимая для покупки сумма имеется на банковском счету, мы направляем все нужные для оформления купчей документы в нотариальную контору и назначаем дату сделки. Подписывать договор вы можете лично, , либо же это может сделать доверенное лицо по нотариальной доверенности.

При подписании купчей помимо нотариуса присутствуют продавец (или его официальный представитель), покупатель (или его доверенное лицо), а в случае приобретения недвижимости в кредит – уполномоченный представитель испанского банка. В случае, если продавец или покупатель не владеют испанским языком, на сделке обязательно присутствует переводчик.

Все стороны, подписывающие купчую, несут одинаковую юридическую ответственность за совершенный акт купли-продажи недвижимости. В функции нотариуса входит проверка недвижимости на предмет отсутствия задолженностей по налогам и коммунальным платежам, соответствие личности продавца указанной в регистре собственности и т.д. Купчая составляется на испанском языке. Также в момент подписания купчей покупатель должен полностью расплатиться с продавцом, передав ему банковский чек. Форма и дата оплаты заносятся в купчую.

Как только купчая подписана всеми заинтересованными сторонами, вы вступаете в права владения и распоряжения недвижимостью.

Продавец недвижимости после подписания купчей передает новому владельцу:

  • Документы на заключение (в случае покупки первичного жилья) или переоформление (в случае покупки жилья на вторичном рынке) контрактов на коммунальные услуги;
  • Все ключи от недвижимости.
     

6. Оформление прав собственности на недвижимость
Помимо стоимости приобретаемой недвижимости, покупатель оплачивает расходы по передаче прав собственности и иные налоги и сборы. Эти платежи необходимо произвести в течение 30 дней после подписания купчей. Более подробно о налогообложении и расходах на приобретение недвижимости можно почитать в разделе «налоги» нашего сайта.

В день подписания покупатель получает на руки нотариальную копию купчей, а если покупка происходит с привлечением ипотечного кредита, то и ипотечный договор (иногда эти два документа объединяют в один). Далее эти документы направляются в Госрегистр собственности Испании, регистрация в котором занимает до трёх месяцев. После прохождения регистрации покупатель получает на руки оригинал купчей, который вместе с выпиской из регистра может потребоваться для получения шенгенской мультивизы.

После подписания купчей у нотариуса, наши специалисты помогут вам переоформить на ваше имя договоры на коммунальные платежи, электричество, воду, налог на недвижимость и вывоз мусора.

После завершения этой процедуры вы становитесь полноправными счастливыми владельцами испанской недвижимости!