Продажа

Если вы являетесь владельцем недвижимости на Коста дель Соль и приняли решение о ее продаже, то важно знать следующее:

Документы, которые необходимо предоставить

-  Nota Simple или выписка из домовой книги, где указывается кто владеет недвижимостью, ее характеристики, а также долги и обременения;

-  последние оплаченные счета на IBI (налог на недвижимость), налог на вывоз мусора, электроэнергию, воду, газ и пр.;

- справку из коммунального сообщества об отсутствии задолженности, подписанную президентом сообщества или компанией-администратором;

-  энергетический сертификат – официальный документ об энергетической эффективности недвижимости;

-  договор купли-продажи (escritura);

- оригиналы доверенностей, составленных у испанского нотариуса или переведенные у официальных переводчиков, если продавец действует через доверенное лицо;

-  лицензияназаселение (licencia de primera ocupación);

-  паспорт и сертификат NIE (Налоговый номер иностранца)

 

Налоги, которые необходимо оплатить

-         Налог на увеличение кадастровой стоимости (Plusvalia)

Это муниципальный налог, которым облагается увеличение стоимости земли, на которой построена недвижимость, и который взимается во время передачи прав на такую недвижимость. Он рассчитывается на основании кадастровой стоимости собственности. Сумма зависит от того, как долго продавец владел недвижимостью: чем больше период владения, тем больше налог. Если недвижимость была в собственности меньше года, Plusvalíaне уплачивается. Размер этого налога варьируется в зависимости от каждого муниципалитета.

Если сторонами не обговорено обратное, Plusvalía оплачивается продавцом.

-         Налог на прирост капитала (Incremento de Patrimonio)

Налог на прирост капитала с 2013 года составляет 21%.  Этим налогом облагается прибыль от сделки по продаже недвижимости.

Чтобы рассчитать прибыть, т.е. прирост капитала, необходимо к полной стоимости покупки, указанной в договоре купли-продажи, прибавить все затраты, такие как НДС (IVA) или Налог на передачу Собственности (ITP), нотариальные и регистрационные сборы, юридические услуги и пр. Все эти расходы должны быть подтверждены соответствующими документами. К этой сумме прибавляются затраты на произведенные ремонтные работы.

Далее нужно просчитать полную стоимость продажи – это стоимость, которую платит покупатель за минусом всех расходов, таких как услуги юриста, комиссия агента по недвижимости, документация, энергетический сертификат и пр.

Прибыль или прирост капитала – это полная сумма продажи минус полная сумма покупки.

Пример:

Если вы приобрели апартаменты за 75.000 евро, заплатили налог ITP8% в размере 6.000 евро, сделали ремонт на 12.000 евро после покупки, то при продаже апартаментов за 100.000 евро ваша чистая прибыль составит 7.000 евро (100.000 – 75.000 – 6.000 – 12.000), именно она будет облагаться налогом на прирост капитала.

- Удержание 3% от суммы продажи у нерезидентов

Если продавец не является резидентом Испании, то при продаже недвижимости покупателем или его адвокатом удерживается 3% от стоимости жилья, чтобы покрыть возможный налог на прирост капитала (Incremento de Patrimonio). Этот налог удерживается вне зависимости от типа недвижимости и вносится в налоговые органы от имени продавца.

Таким образом продавец получает 97% от полной стоимости. Остальная сумма остаётся как залог до полной проверки сделки налоговыми органами.

Удержанные 3% не идут в счет оплаты муниципальных налогов – они должны быть оплачены продавцом отдельно до подписания сделки.

Из удерживаемой суммы зачитывается только налог на прирост капитала, после проведения всех взаимозачетов при уплате всех налогов, удержанная сумма или ее остаток возвращается на счет нерезидента. Для этого ему необходимо написать заявление в налоговые органы.